Продажа квартиры в ипотеке. Что нужно знать торговцу о сделке с квартирой, находящейся в обременении банка

  • 20.04.2020 16:03
  • 4

Те, кто купил квартиру в длительную ипотеку, выплачивают ее по 20-30 лет. За этот период времени все может обменяться: рождение малыша вынуждает находить жилплощадь побольше, по работе либо личным происшествиям человек может решить переехать в иной город либо за границу и т.д.

В таковых ситуациях нет способности ожидать окончания срока деяния контракта по ипотеке. Как поступить в таковой ситуации? Можно ли совершенно реализовать квартиру в ипотеке, и как это создать верно? Существует несколько таковых методов, о которых мы поведаем в статье.

Стремительная навигация:

Права обладателя на кредитную квартиру

Согласно принципам ипотечного кредитования, квартира – это не только лишь объект покупки, да и предмет залога. Опосля подписания контракта займа на квартиру оформляется закладная, которая хранится в банке до момента погашения ипотеки. Иными словами — квартира находится в обременении банка.

Отношения участников ипотечного кредитования регулируются ФЗ «О ипотеке». Согласно статье 29, получатель ипотеки приобретает право использования жилплощади.

Это проживание, регистрация всех жильцов, сдача в аренду. Если гласить о праве реализации, тут есть аспекты. Они прописаны в статье 37 ФЗ «О ипотеке». Так, может быть отчуждение (продажа) жилплощади, но это необходимо за ранее согласовать с банком, выдавшем ипотеку. Если проигнорировать воззвание в финансовое учреждение, сделка по продаже быть может оспорена при проверке документов на предмет юридической чистоты. Опосля квартира, согласно статье 301 ГК РФ (Российская Федерация – государство в Восточной Европе и Северной Азии, наша Родина) перейдет во владение банка.

Кто и для чего реализует квартиры в ипотеке

Есть различные предпосылки реализации квартиры, приобретенной в кредит и находящейся в качестве залога в банке. Перечислим более всераспространенные случаи.

Утрата дохода

В критериях трудно экономической обстановки утрата неизменного места работы – распространенное явление. Увольнение по сокращению, банкротство компании, убыточность личного бизнеса приводят к ухудшению вещественного состояния заемщика, из-за чего же каждомесячное внесение выплат по ипотеке преобразуется в финансовое бремя. Но эти происшествия не являются основанием для конфигурации критерий кредитного контракта в пользу получателя ипотеки. Заемщик может реализовать квартиру, чтоб приобрести наиболее доступное жилище либо переехать жить к родственникам.

Продажа квартиры в ипотеке
Повышение просроченных выплат по ипотеке посреди населения

Необходимость в расширении жилплощади

Пополнение в семье, желание приобрести огромную просторную квартиру заместо приевшейся тесноватой – всераспространенные предпосылки, по которым заемщик желает реализовать приобретенную в ипотеку жилплощадь.

В таком случае есть 2 варианта:

  • оформление 2-ой ипотеки на квартиру нужной площади и выплата 2-ух кредитов;
  • продажа квартиры и покупка пригодного варианта с доплатой.

1-ый вариант считается наиболее рискованным, ведь никто не застрахован от утраты источника размеренного дохода.

Личные происшествия

Смена места жительства, развод – это всераспространенные предпосылки реализации ипотечной квартиры. При таковых обстоятельствах человек не хочет нагружать себя каждомесячными выплатами банку, потому желает избавиться от долга.

Видео: Можно ли реализовать ипотечную квартиру? Как реализовать ипотечную квартиру?

Кто покупает квартиры в ипотеке

Стоимость выставленной на продажу жилплощади, являющаяся ипотечной, постоянно будет на 20% ниже цены аналогичной квартиры, продающейся на первичном рынке. Потому таковыми вариациями интенсивно интересуются агентства недвижимости. Они срочно выкупают квартиру у заемщика и продают ее на вторичном рынке по симпатичной цены, предупреждая возможных покупателей о том, что жилплощадь имеет обременение.

Также жилище, находящееся в ипотеке, могут приобрести люди, которые хотят приобрести квартиру в определенном районе либо жилом комплексе.

Методы реализации квартиры в ипотеке

Любой вариант владеет аспектами, так как торговец не имеет прав принадлежности на предмет реализации, находящийся в залоге у банка.
Чтоб избрать более прибыльный себе метод, необходимо проанализировать его достоинства и недочеты. Независимо от выбора, в любом случае необходимо получение подготовительного согласия денежного учреждения. Банк заинтересован в том, чтоб ипотека была стопроцентно погашена. Если этого не произойдет, он понесет убытки.

Продажа квартиры в ипотеке

Преждевременная уплата ипотеки

Эта схема реализации квартиры в ипотеке считается более прибыльной для торговца. Но воплотить ее может быть лишь опосля того, как получится отыскать покупателя, согласившегося купить жилплощадь. Факт того, что квартира находится в залоге – отпугивает большая часть людей, планирующих приобретение жилища. Но если квартира имеет усовершенствованную планировку и находится в районе с развитой инфраструктурой, шансы на резвую продажу увеличиваются.

Часто таковым образом продают квартиру в доме, находящемся на стадии строительства.

Этапы реализации:

  1. Торговец согласовывает с банком-кредитором продажу объекта ипотеки. Указание предпосылки преждевременного отчуждения квартиры – непременное условие.
  2. Банк рассчитывает сумму оставшегося долга по ипотеке.
  3. Из квартиры нужно выписаться всем, кто в ней зарегистрирован. Это требование распространяется и на несовершеннолетних живущих.
  4. Клиент обращается к нотариусу, чтоб оформить соглашение с получателем ипотеки. Опосля желающий приобрести квартиру выплачивает полную стоимость жилплощади с обременением. Средства помещаются в банковскую ячейку и находятся там до подписания контракта купли-продажи и дизайна других требующихся документов.
  5. Опосля оплаты долга с квартиры снимается обременение. Потом клиент и торговец оформляют контракт купли-продажи в регистрационной палате.

К плюсам данной схемы относят простоту реализации всех шагов сделки и незначимые издержки времени. Но для покупателя схожая сделка постоянно является рискованной, так как на одном из промежных шагов клиент может отрешиться от приобретения квартиры.

Продажа с погашением ипотеки в процессе сделки

В процессе реализации данной схемы банк выступает в роли конкретного получателя задатка. Проведение сделки – задачка торговца.
Как реализовать квартиру:

  1. Торговец получает согласие банка на продажу квартиры. Опосля финансовое учреждение буквально рассчитывает сумму долга
  2. Покупателю квартиры выделяются 2 ячейки в банке. В одну он вносит сумму непогашенной ипотеки, во вторую – остаток для торговца.
  3. Потом составляется и подписывается контракт купли-продажи. Сама сделка заносится в Росреестре.
  4. Залоговое обязательство становится заботой покупателя. Торговец конфискует средства из первой ячейки и употребляет их для погашения долга по ипотечному кредиту.
  5. Покупателю банком выдается погашенная закладная на квартиру. Этот документ нужен для получения выписки из ЕГНР о отсутствии обременения.
  6. Опосля реализации вышеперечисленных шагов торговец получает право на изъятие средств из 2-ой ячейки.

Эта схема считается более неопасной для всех сторон сделки, так как банк выступает гарантом того, что клиент не откажется от приобретения квартиры, а торговец – получит средства.

Недочетом метода реализации квартиры будет то, что все даты реализации сделки инсталлируются банком. Торговца и покупателя они могут не устраивать из-за личных событий: работы, отпуска, больничного.

Продажа квартиры совместно с ипотечным долгом

Пригодный вариант, если у покупателя нет довольно средства для приобретения продаваемой жилплощади. Желающий покупает квартиру совместно с обременением на тех же либо модифицированных критериях.

Как воплотить:

  1. Необходимо обратиться в банк и заявить о намерении реализовать предмет ипотеки с целью преждевременного погашения кредита.
  2. Нужно отыскать покупателя. Он обязуется иметь сумму, которая больше остатка долга по ипотеке. При этом это должны быть наличные средства.
  3. С покупателем заключается контракт задатка, заверяемый нотариусом. В документе указывается банк-кредитор.
  4. Клиент выплачивает 1-ый взнос, тем оплачивая долг торговца.
  5. С квартиры снимается обременение. Индивидуальности процедуры зависят от банка-кредитора.
  6. Пакет документов передается в банк, который предоставит ипотеку покупателю. Объект реализации оценивается. Опосля одобрения сделки банком составляется и подписывается обеими сторонами контракт купли-продажи.
  7. Переход права принадлежности регится, а торговец получает от покупателя оставшуюся сумму.

На любом шаге участвует банк, потому сделка характеризуется наименьшим риском. Схема удачная для покупателя, потому что он может приобрести жилплощадь по сниженной стоимости.

Сложность реализации сделки состоит в том, что торговцу приходится приложить много усилий, чтоб отыскать платежеспособного покупателя и банк, согласившийся участвовать в купле-продаже.

Продажа ипотечного жилища банком

Этот метод применяется, когда заемщик растерял платежеспособность. Получатель ипотеки должен обратиться в банк с подходящим заявлением. Если кредитное учреждение одобряет продажу квартиры, оценивает ее, опосля чего же жилище выставляется на спец интернет-площадке. Опосля организовывается поиск покупателя, при этом этот процесс затягивается и сопровождается постепенным падением цены жилплощади.

В банке выделяется 2 ячейки. Одна создана для суммы, эквивалентной оставшемуся долгу. 2-ая – для средств, которые передадутся торговцу. Обе стороны подписывают контракт купли-продажи, опосля чего же банк посылает пакет документов в Росреестр для снятия обременения. Опосля денежным учреждением раскрывается ячейка.

Право принадлежности на квартиру регится, и торговец получает свои средства из ячейки.

Эта схема имеет и достоинства, и недочеты для торговца. Плюс – малое роль в сделке, минус – стоимость недвижимости существенно понижается в процессе поиска покупателя.

Продажа квартиры в ипотеке

Документы для реализации квартиры в ипотеке

Формирование полного пакета документов упростит реализацию сделки по продаже квартиры.

Что необходимо приготовить торговцу (примерный список):

  • паспорта всех лиц, зарегистрированных в квартире (детям до 14 лет – свидетельство о рождении);
  • выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременения;
  • технический паспорт недвижимости;
  • выписку из домовой книжки, подтверждающей отсутствие зарегистрированных в квартире людей;
  • документы, подтверждающие отсутствие долгов по коммунальным платежам;
  • нотариально заверенное согласие 1-го из супругов на продажу квартиры (документ нужен даже, если брак расторгнут);
  • справка от лицензированной оценочной компании (в документе указывается животрепещущая стоимость квадратных метров).

Если в квартире прописаны несовершеннолетние, разрешение на продажу квартиры должны выдать органы опеки. Если отчуждение жилплощади приведет к ухудшению критерий проживаний малыша, органы опеки откажут в предоставлении разрешения.

Нередко задаваемые вопросцы по продаже квартиры в ипотеке

Как оплачиваются налоги при продаже ипотечной квартиры?

Порядок обложения недвижимости налогами таковой же, как и у жилища, находящегося в принадлежности. Если квартира была собственностью торговца наиболее 5 лет, при ее продаже не надо платить налоги. Если срок владения квадратными метрами не превосходит 5 лет, а получатель ипотеки хочет реализовать квартиру по стоимости, превосходящей стоимость покупки, придется заплатить налог в размере 13% от цены реализации. Все этапы сделки, в том числе и уплату налога строго контролирует банк. Сумма будет указываться в договоре-купли реализации.

Можно ли реализовать квартиру, взятую по военной ипотеке?

Это непростая задачка, но ее может быть воплотить. Военная ипотека регулируется в рамках отдельного законодательства – ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Квартира, приобретенная за счет мотивированной ипотеки Минобороны – это залог и у банка, и у военного ведомства до погашения кредита либо истечения двадцатилетнего срока военной службы получателя ипотеки.

Метод реализации квартиры, приобретенной по военной ипотеке, не достаточно чем различается от традиционной схемы. Запрос на получение разрешения реализации передается в Росвоенипотеку. Опосля получатель ипотеки выплачивает остаток долга. Опосля снятия обременения составляется и подписывается обеими сторонами контракт купли-продажи.

Как реализовать ипотечную квартиру, приобретенную с внедрением маткапитала?

Предки, продающие приобретенную за счет материнского капитала квартиру, обязуются оформить толики жилплощади детям. Эту сделку согласовывают с органами опеки, предоставляя информацию о покупаемой квартире (толики в новейшей квартире не должны уменьшаться).

Так как оформление толикой затягивается во времени, поиск покупателей становится проблематическим, почти все торговцы выставляют на продажу квартиру, игнорируя этот шаг. Таковая сделка является рискованной, потому что в крайние пару лет целевое внедрение материнского капитала строго контролируется надлежащими органами. Есть возможность того, что малыши опосля заслуги совершеннолетия подадут на родителей в трибунал из-за того, что крайние не выделили толики. В итоге этого контракт купли-продажи признают нелегально заключенным.

Какие опасности у торговца и покупателя могут быть при сделке по ипотечной квартире?

У торговца рисков, связанных с реализацией ипотечной квартиры, нет. Он не лишится жилплощади, имеющей обременение. Квартира остается в принадлежности банка, и его права на предмет залога внесены в Росреестр.

Приобретение ипотечной квартиры дозволяет покупателю сберечь на покупке жилища, потому что таковая недвижимость имеет сниженную стоимость. Но клиент существенно рискует, в особенности, опосля выплаты задатка. Опосля получения части суммы торговец может выйти из сделки даже не по собственной инициативе, а в итоге томного заболевания (нарушения нормальной жизнедеятельности, работоспособности) либо погибели. В таком случае возвратить задаток фактически нереально.

Минимизировать опасности дозволит сотрудничество с банком на любом шаге сделки.

Подведем итоги

Продажа ипотечной квартиры реализуется несколькими методами, любой из которых имеет и плюсы, и минусы как для торговца, так и для покупателя. Если производить купле-продажу в рамках правового поля, не стараясь скрыть сделку от банка, можно минимизировать потенциальные опасности.